Ga naar inhoud

Wonen

Alles over erfdienstbaarheid

In ons dichtbevolkte land bestaat de kans dat je te maken krijgt met erfdienstbaarheid. Dit betekent dat jij een stuk erf of grond van je buren mag gebruiken (of zij die van jou). Bijvoorbeeld omdat dit de enige manier is waarop jij jouw woning kan bereiken (of de buren die van hun). Wat komt er nog meer kijken bij erfdienstbaarheid?

Dienend en heersend erf

Bij erfdienstbaarheid is er een dienend erf en een heersend erf.

  • Het dienende erf is de grond die door anderen gebruikt mag worden.
  • Het heersende erf is van de bewoners die het naburige erf gebruiken.

Dus als jij de grond van jouw buren mag gebruiken, dan is jouw erf het heersende erf. Het erf van de buren is het dienende erf.

Voorbeelden van erfdienstbaarheid

Er zijn verschillende vormen van erfdienstbaarheid. De vier meest voorkomende zijn:

  • Recht van overpad

Als je recht van overpad hebt, mag je over het erf van jouw buren lopen en soms ook fietsen. Dit deel van het erf kan een pad, steegje of poort zijn. Je hebt dit recht alleen als het de enige manier is waarop je vanaf jouw erf de openbare weg kunt bereiken.

  • Recht van weg

Kun je de openbare weg alleen bereiken via een weg op het erf van jouw buren? En is dit een oprit of een brede weg? Dan heb je recht van weg, ook wel recht van overweg genoemd. Dan mag je met jouw auto over de weg van de buren rijden om jouw erf of de openbare weg te bereiken. Parkeren op de weg van je buren mag niet.

  • Recht op uitzicht

Bij recht op uitzicht heb je het recht om je uitzicht te behouden. Jouw buren mogen alleen bouwen tot een bepaalde hoogte. Zo kunnen ze je uitzicht niet belemmeren door bijvoorbeeld een uitbouw of schuur te plaatsen.

  • Recht van goot

Bij recht van goot (of gootrecht) mag je boven het erf van jouw buren een dakgoot aanleggen. In sommige gevallen mag je zelfs het opgevangen regenwater op het erf van de buren lozen.

Er bestaan ook nog andere vormen, waaronder recht van waterleiding en recht op een boom bij een erfgrens.

Hoe ontstaat erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan:

Vinden je buren het goed als je hun grond gebruikt? Of vind je het goed dat jouw buren toegang hebben tot een deel van jouw erf? Maak hier dan samen schriftelijke afspraken over. Laat deze afspraken het liefst ook vastleggen door een notaris. Zo kan er later geen onduidelijkheid over ontstaan.

Als er geen afspraken zijn over erfdienstbaarheid, kan het tóch zijn dat je er recht op hebt door verjaring. Je kunt recht hebben op erfdienstbaarheid of dit recht moeten geven.

Erfdienstbaarheid door verjaring kan onder 3 voorwaarden ontstaan:

  • De gebruiker gebruikt het dienende erf al minimaal 20 jaar, zonder toestemming of bezwaar van de eigenaar van de grond.
  • De gebruiker gebruikt het dienende erf al minstens 10 jaar, omdat die dacht dat dit mocht.
  • De gebruiker gebruikt het dienende erf permanent. Of het is duidelijk dat dit mag.

Woning met erfdienstbaarheid kopen of huren

Wil je een woning kopen of huren en zijn er afspraken over erfdienstbaarheid? Dan moet de makelaar of verhuurder dit vertellen voor de koop of huur. Je vindt deze afspraken in de koopakte, het huurcontract of het Kadaster.

Wat als je buren de woning verkopen?

Bij verkoop kan de erfdienstbaarheid verdwijnen. Het hangt af van hoe de afspraken zijn vastgelegd. Er zijn 2 opties:

  • Notariële akte: als een notaris de afspraken heeft vastgelegd, blijven ze ook ná de verkoop van het dienende of heersende erf geldig.
  • Geen notariële akte: bij verkoop vervalt de erfdienstbaarheid. Er zijn dan nieuwe afspraken nodig die je maakt met de nieuwe eigenaar.

Houd je aan de verplichte regels

Bij erfdienstbaarheid moet je je houden aan de afspraken met de buren. Maar ook aan de regels die staan in de wet.

Volgens de wet mogen de buren jouw toegang tot hun erf niet blokkeren. Daar staat tegenover dat jij moet zorgen dat je buren weinig last hebben van jouw gebruik. Bij ernstige last kan jouw recht op erfdienstbaarheid vervallen. 

Erfdienstbaarheid stopzetten

Wil je erfdienstbaarheid stoppen? Leg dan een verzoek voor aan de rechter. Het opheffen van erfdienstbaarheid kan alleen in bepaalde gevallen. Bijvoorbeeld als je het recht niet meer kunt verlenen. Ook bij onverwachte omstandigheden of als er andere toegangswegen tot het erf zijn, kan erfdienstbaarheid stoppen.

Burenruzie oplossen

Geeft erfdienstbaarheid problemen met de buren? Probeer hier dan eerst samen over te praten. Leg duidelijk uit waar je last van hebt, maar luister ook naar je buren. Lukt het niet om samen een oplossing te vinden? Schakel dan via je gemeente gratis buurtbemiddeling in.

Toch rechtshulp nodig?

Als praten niet lukt of buren niet meewerken, kun je mogelijk juridische hulp krijgen. Via de rechtsbijstandverzekering Consument, Koop & Wonen schakel je hulp in van Univé Rechtshulp. Een gespecialiseerde jurist helpt je dan verder, zodat je er niet alleen voor staat. Kijk altijd eerst in de polisvoorwaarden om te weten of je in jouw situatie voor rechtshulp verzekerd bent.

Verzeker je direct van rechtshulp