Achterstallig onderhoud en gebreken aan woning

Als je woning voor lange tijd slecht tot niet onderhouden is, heb je te maken met achterstallig onderhoud. En door achterstallig onderhoud kun je vervelende gebreken krijgen aan je (huur)huis. Wat houdt achterstallig onderhoud precies in? En wat zijn je rechten als er door achterstallig onderhoud gebreken aan je woning zijn ontstaan?

Wat is achterstallig onderhoud?

Een woning verouderd door de jaren heen en heeft onderhoud nodig om er zonder problemen in te blijven leven. Wanneer je te weinig of helemaal geen onderhoud doet, spreken we van achterstallig onderhoud. En dat veroorzaakt vaak ernstige schade aan je huis. Denk aan houtrot of lekkage. Voor het herstellen ervan zijn dan meestal dure reparaties nodig.

Wat is een gebrek?

Een gebrek is een situatie die ervoor zorgt dat je geen woonplezier hebt in je woning. Dit komt vaak door zaken die zijn ontstaan door achterstallig onderhoud. Maar ook flinke overlast van een andere huurder kan als gebrek gelden. Denk aan een regelmatig overstromende goot waardoor jouw woning waterschade aan de muren heeft.

Achterstallig onderhoud kan tot verschillende, ernstige gebreken aan je woning leiden. Denk aan:

houtrot in de kozijnen doordat beginnende houtrot niet op tijd is verwijderd
lekkage aan het dak doordat de gescheurde dakpannen niet op tijd zijn vervangen
lekkage door een kapotte cv-ketel die niet op tijd is gerepareerd of vervangen
schimmelplekken doordat de woning vocht niet goed kan afvoeren

Onderhoudsplichten van huurder en verhuurder

De huurder en de verhuurder hebben allebei hun eigen onderhoudsplichten. Op de website van de Rijksoverheid vind je een compleet overzicht met alle onderhoudsplichten van de huurder en verhuurder.

Het gaat hier om klein onderhoud, zoals:

het witten van plafonds en binnenmuren

bevestigen van deurknoppen, lichtschakelaars en stopcontactdozen
bevestigen en onderhouden van materialen die tocht tegenhouden, zoals tochtstrips
ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt van de gemeente

Het gaat hier om groter onderhoud, zoals:

buitenkant van de woning schilderen
cv-ketel repareren of vervangen
ventilatieroosters controleren
dakpannen en dakgoten vervangen of repareren

Wie is aansprakelijk: huurder of verhuurder?

Als de verhuurder een gebrek aan de woning veroorzaakt, dan is die hier aansprakelijk voor. Veroorzaak jij als huurder schade of een gebrek, zoals een lekkage? Dan ben jij hier aansprakelijk voor. Jij moet dan de kosten voor de reparatie of schade betalen.

Er zijn twee uitzonderingen. Huurders zijn volgens de wet niet aansprakelijk als:

er sprake is van overmacht
de huurder kan bewijzen dat die niet schuldig is. Bijvoorbeeld door aan te tonen dat die de woning goed en regelmatig onderhield.

Achterstallig onderhoud door verhuurder: dit kun je doen

Is het duidelijk dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud? Geef het gebrek aan de woning dan direct aan bij de verhuurder. Wil die het gebrek niet herstellen? Of blijft die belangrijk onderhoud uitstellen?

Univé Rechtshulp geeft je tips en advies over wat je in dat geval kunt doen:

Als je een sociale huurwoning hebt

Als je in de vrije sector huurt

Achterstallig onderhoud bij een koopwoning

Heb je een slecht onderhouden woning gekocht, of wil je die gaan kopen? Dan kan het zijn dat je na de overdracht gebreken aan het huis ontdekt. Zoals asbest, lekkages, rotte fundering, houtworm of problemen met de dakconstructie. Dit worden verborgen gebreken genoemd.

Lees wat je moet doen als je een verborgen gebrek hebt ontdekt.

Kun je de schade verhalen op de verkoper? Dan kun je via je rechtsbijstandverzekering Consument, Koop & Wonen juridisch advies en mogelijk juridische hulp vragen van Univé Rechtshulp.

Achterstallig onderhoud in woning die je wilt verkopen

Wil je jouw woning verkopen, maar heeft deze één of meer gebreken? Dan kan het herstellen hiervan veel voordelen opleveren. Mogelijke kopers kunnen namelijk schrikken bij het zien van gebreken zoals scheuren in de muren. Meestal levert een goed onderhouden woning dan ook meer op.

Meld verborgen gebreken vooraf

Wil je je huis tóch verkopen zonder de gebreken te repareren? Bijvoorbeeld omdat je hier niet genoeg geld voor hebt? Dan ben je wettelijk verplicht om de koper te vertellen welke gebreken er zijn, vooral als de koper ze niet makkelijk zelf kan ontdekken. Dit wordt ook wel de mededelingsplicht genoemd. Je moet dit doen voordat het huis verkocht is.

Juridische hulp van Univé Rechtshulp

Heb je een vraag over jouw huurcontract of koopcontract? Of wil je iemand aansprakelijk stellen voor achterstallig onderhoud aan jouw woning? Dan helpen de juristen van Univé Rechtshulp je graag verder met juridisch advies of mogelijke rechtshulp. Hun hulp vraag je aan via je rechtsbijstandverzekering Consument, Koop & Wonen. Kijk altijd eerst in de polisvoorwaarden om te weten of je in jouw situatie voor rechtshulp verzekerd bent.

Verzeker je direct van rechtshulp